关于市区房地产市场管理和物业管理情况的视察报告

关于市区房地产市场管理和物业管理情况的

视 察 报 告

——2018年8月29日在漯河市第七届人民代表大会

常务委员会第十二次会议上

市人大常委会视察组

市人大常委会：

根据常委会工作要点安排，7月份以来，在陈平副主任安排部署和带领下，视察组围绕我市房地产建设管理和物业管理情况，开展了系列调研活动。先后赴市住建委、市规划局、市国土局、市城管局、市税务局等部门调查了解相关情况，召开了城建环保专门委员会暨专业代表小组集中活动，以及房地产开发企业、物业企业、人大代表、小区业主等不同类型的座谈会。8月中旬，陈平副主任带领视察组，先后查看了小李庄社居委棚户区改造、小高庄社居委棚户区改造、慧展壹号、天鑫澜庭叙、市农业局家属院等房地产建设和物业管理项目，并听取了相关部门的工作汇报。现将市区房地产市场管理和物业管理情况报告如下，请予审议。

一、房地产市场建设管理情况及存在问题

（一）市场建设管理情况

一是房地产投资及商品房新开工面积由冷转热、由降转升。2017年我市房地产投资总额为54.87亿元，同比降低3.41%，其中住宅投资35.62亿元，同比降低27.41%。今年上半年，房地产开发完成投资23.89亿元，同比增长57.59%，其中住宅投资21.26亿元，同比增长50%以上。新开工方面，2017年新开工商品房共计89.63万㎡，同比降低62.22%，其中住宅80.19万㎡，同比降低60.04%。今年上半年，新开工商品房73.9万㎡，同比增长272.1%，其中住宅58.11万㎡。上述数字表明，去年以来，我市房地产市场信心和投资热情持续高涨，房地产开发建设进入快速增长期。从全省对比情况看，今年上半年我市房地产开发投资增速比全省高42.2个百分点，排名全省第2位。

二是商品房竣工面积、销售面积均出现下降。受前期存量大、销售困难形势影响，以及春节前后环保封土停工等方面影响，两项数据均有所下降。2017年竣工商品房面积共计100.19万㎡，同比降低 62.22%，其中住宅80.19万㎡，同比降低1.42%。今年上半年全市商品房竣工面积33.35万㎡，同比降低41.58%；其中住宅竣工面积31.2万㎡。2017年商品房销售面积共计237.49万㎡，同比降低26.33%，其中住宅209.76万㎡，同比降低27.76%。今年上半年商品房销售总面积98.95万㎡，同比降低21.51%，其中住宅销售面积86.1万㎡。

三是库存减少，供需失衡，价格持续上扬。2017年底我市商品房库存58.17万㎡，其中商品住房库存29.36万㎡。至2018年6月底，我市商品房库存29.2万㎡，去化周期不到两个月，其中商品住房库存9.61万㎡，去化周期不到一个月。去年以来，漯河房地产供求关系出现失衡，新开楼盘少，市场供应短缺，但群众购买热情高，出现房源紧张、排队购房甚至一房难求现象。同时，去年以来，全国大中城市商品房价格持续上涨，一、二线城市价格上涨较快，北上广深等城市已连续出台更为严格的限购措施，受此波及和影响，我市商品房价格随之上涨。2017年末新建商品住宅均价为4490元/㎡，同比增长10.81%。到今年第二季度末，我市新建商品住宅均价为5097元/㎡，比2017年底增长13.5%。

四是二手房市场量价齐升。2017年我市二手房销售面积78.9万㎡，同比增长37.9%。今年上半年，我市二手房网签面积44.8万㎡，同比增长14.26%。其中住宅44.8万㎡，占二手房网签面积的95.58%。今年上半年，二手房多层住宅均价4644元/㎡(源汇区5139.2元/㎡，郾城区5422.3元/㎡，召陵区4160元/㎡，经济开发区3855元/㎡)，同比增长44.13％。

五是税收和土地收益金稳步提高。房地产业税收是我市税收收入的重要组成部分，2017年，我市房地产行业完成税收（包括市本级和三区）19.6亿元，占全市税收的16.28%，同比增长3.3%。今年上半年，完成税收13.1亿元，占全市税收的17.54%，同比增长48.0%。土地收益金在财政收入中占有很大份量，2017市本级供应房地产用地1628亩、项目39个，出让金为21.16亿元；今年截止7月底，市本级供应房地产用地487亩、项目16个，出让金为8.4亿元。第三次土地出让会研究房地产用地1000多亩（含出让和待出让），出让金为20.8亿元，总出让金累计达到29.2亿元，是去年全年的1.37倍。

六是部分房地产历史遗留问题和风险项目得到有效化解。市政府和有关部门多次召开历史遗留问题领导小组及部门工作会议，加强问题筛查，研究制定解决办法。至6月底，统计在册的238项遗留问题，已研究讨论148个，其中81个问题已经市领导小组研究通过。目前，长江国际广场、永信侯爵山、小高庄棚改等16个房地产遗留问题已得到妥善化解，为上万名群众办理房产证、子女入学和企业融资提供了有力帮助。紧抓房地产市场机遇，坚持一企一策、因楼施策，积极防范和化解房地产项目风险，促进了威尼斯国际花园等六个项目的正常运行，联合一百、竹苑两个风险项目的相关问题已基本得到解决。

七是下半年至明年形势分析。随着目前我市房地产形势趋好和住房紧缺局面影响，预计未来我市供地、新开工、竣工面积会大量增加，市场投放量将随之大幅跃升。同时，受地价上涨、人力、建材成本上升以及大品牌带动、成品房上市等综合困素影响，我市商品房价格还会继续上涨，预计上涨幅度将超过1000余元。7月31日，中央政治局召开会议，提出要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。在中央调控政策力度越来越大的情况下，预计我市房地产市场形势会紧随全国、全省市场影响，出现波动。

（二）存在问题

一是房地产建设规划引导不够。房地产尤其是住宅发展规划执行不够有力，对阶段性发展目标、年度实施计划、相关土地供应、建设时序、投放市场节奏等缺乏有力的预期和引导，整个市场发展主要依靠市场主导和企业意志，随市场波动而上下起伏、忽冷忽热。在土地出让及投资规模上，2016年出让住宅用地1217亩，投资45.23亿元，住宅建成面积88.49万㎡；2017年出让住宅用地1379亩，而投资只有35.62亿元，同比降低27.41%，住宅建成面积80.19万㎡，同比降低1.42%；2018年上半年出让和待出让住宅用地近1500亩，已经超过了2017年出让面积的总和。住宅投资21.26亿元，同比增长50%以上，而住宅建成面积31.2万㎡，同比仍有下降。但新开工商品房73.9万㎡，同比大幅增长272.1%，其中住宅58.11万㎡。预计今年底至明年，还会有一大批土地入市，很可能导致一段时间后房地产市场供应量激增，出现供大于求、去化周期超出合理区间的风险。在居住用地容积率管控上，2017年以来，批准的房地产项目平均容积率达到3.28，有些地块容积率突破5.0以上，如不加强调控，势必导致房地产整体容积率过高，影响城市环境承载能力；在公共设施配套上，学校、商场、医院、绿地、公共停车场、市政工程设施等建设滞后于住宅建设，影响城市形象、住宅品质和群众的获得感、幸福感。

二是房地产市场综合管控能力不强。我市还没有建立完善的房地产市场调控联席办公会议制度，部门之间信息共享不够，协同联动不紧密，进行大数据分析、实时监测、综合研判、及时预警的协作机制不完善，技术能力等还亟待加强。对近两年房地产市场供求关系的快速变换缺乏研判，综合运用实施差别化的行政、财政、税收、公积金等政策的手段不强。新建住宅、二手房交易、保障房建设、集体建设用地上市、租赁市场建设等多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度还需大力加强。对违法违规建设销售问题打击不力，土地未供即用、项目未批先建、房地产商违规预售问题还一定程度存在。

三是土地和住房价格涨幅较大。在综合因素影响下，我市房地产用地价格持续攀升。2017年，市区房地产用地平均出让价格为每亩129万元，今年上半年用地平均出让价格为每亩172.5万元，第三次土地出让会议出让平均价格达到了每亩208万元，是2017年均价的1.61倍。房价方面，到今年第二季度末，我市住房平均价格突破5000元，在短短一年半时间内，比2016年均价上涨1000余元。其中，源汇区市场均价达到5097元/㎡，西城区、沿河住房价格已突破8000元大关，个别大品牌楼盘价格过万，成为我市房价上涨的引领者，远超我市居民平均收入水平。

四是房地产历史遗留问题和不动产登记“办证难”问题亟待进一步化解。登记在册的238个遗留问题项目中，涉及住房项目109个，建筑面积850万㎡。据有关部门估算，如果全部解决处理到位，将会为10多万居民解决不动产证办理问题，增加直接税收数十亿元。从目前情况看，越到后期，解决起来的难度越大，特别是绝大多数遗留问题牵涉部门多、程序交叉重叠，不少还涉及违法违规事项的处理，需要政府和相关部门高度重视、加紧解决。同时，不少企业和群众反映，不动产登记办理合并后，内部有机整合不够，手续繁琐，网上审批拖拉，办事效率低。群众和企业在办理相关手续时，还要在不同的办事大厅来回奔波，造成多次跑、多处跑，“办证难”问题还一定程度存在。

二、物业管理情况及存在问题

（一）管理服务情况

一是积极推进监管权力下放。认真落实国家政策，降低市场准入门槛，取消物业企业资质审批，加快了物业市场化管理进程。目前，全市物业服务企业228家，从业人员人9900余人，物业服务项目620个，服务面积4454万㎡，分别比三年前增加90家企业、3000人、110个项目、454万㎡。下放监管职责，将物业服务合同、物业管理区域、物业承接查验三个行政备案权限和物业监管职能下放到三区建设部门，将业主委员会成立指导和备案权限下放到物业所在地街道办和乡镇人民政府，明确了区、街道两级的的监管职责。

二是积极推进物业全覆盖工作。积极推进老旧小区物业全覆盖工作，在2013至2015年老旧小区综合整治的基础上，出台了老旧住宅小区简易物业管理实施方案，按照个人交5元，市、区财政每户每月各补贴5元的标准，落实老旧住宅小区简易物业服务，实现“路平、地净、灯明、管道通”的基本要求。截至目前，全市10个街办 、乡镇与15家企业签订了简易物业服务合同。全市900多个老旧住宅小区(楼院)实施了“有清扫保洁、有绿化养护、有维修保养、有秩序维护”的简易物业，覆盖面积978万㎡，占物业服务总面积的22%，8万余户居民享受到前所未有的物业服务。

三是积极提升物业服务总体水平。市政府制定出台了关于加强物业管理和扶持物业服务业发展的意见，将物业服务业纳入我市现代服务业范畴，享受我市现代服务业各项优惠政策。开展优秀物业服务企业表彰奖励、物业管理示范项目评选等活动，积极培育扶持物业服务品牌企业，先后创“河南省物业管理示范小区”15个，“河南省物业管理优秀住宅小区”26个，“漯河市物业管理优秀住宅小区”43个。

（二）存在问题

一是物业公司小而多，服务水平参差不齐。放管服以来，物业公司从业门槛大幅降低，一两个人就可注册成立公司。物业公司注册数量多，但规模小、家底薄，服务品质低、收费低，经营困难，随着近年物价及用工成本的上升，经营利润普遍不高，部分甚至长期处于亏损状态。有的则依靠上游开发企业贴补经费维持生存。如源房物业公司、昌建公司等大都依赖母公司（房地产开发企业）补贴经营，源房物业一年接受母公司补贴在1000万元。除少数高档小区、新建小区外，不少物业公司提供的服务还单纯停留在简单的保安、保洁上,有的甚至连基本的保洁工作也处理不当,引起业主投诉。

二是收费难，物业公司与业主矛盾多。我市物业收费执行的是2010年按物业服务等级进行收费的收费标准，标准低、收费难。据统计，目前我市物业费平均标准为高层为1.0元/㎡,多层为0.38元/㎡，与目前的用工成本和物业服务品质提升要求不相适应，造成物业公司大面积亏损。2014年、2015年国家、省、市三级发改委印发通知，放开物业服务费后，以后怎么收、啥标准无法认定，造成物业公司与业主较大争议。2017年物业费收缴率仅为79.6%，近五分之一的人不交物业费用。老旧小区特别是安置小区的业主，拒不承认和履行自身义务，“花钱买服务”观念淡薄，有的业主连每月每户5元的简易物业费也不愿交，有的“两改”安置小区甚至整幢楼不交物业费，造成了物业公司的亏损和服务质量下降。

三是老旧小区问题依然突出。目前，我市城区的老旧小区已成为城市建设管理的薄弱环节和创建文明城市的重点难点所在，直接影响居民的正常生活和城市整体形象的提升。这些老旧小区大多建于上个世纪七八十年代，规模小、房屋旧、管理乱，环境脏乱差、安全隐患多。少数居民将废旧物堆放楼道，私养家畜、毁绿种菜、乱倒乱扔、私搭乱建、乱停车辆和乱贴小广告等情况普遍存在。虽然经过2013至2015年的综合整治，但仍有不少小区房屋主体严重老化，屋面防水功能年久失修，小区道路、给排水系统等公共设施破损。有些老旧小区虽然实施了物业全覆盖，但仅是提供最基本的垃圾清扫保洁服务。比如市建委（工会）小区，甚至连基本的门卫保安都没有，远远满足不了居民对物业服务的最低需求，这些都亟待政府下大力气予以改造和提升。

四是房屋维修资金使用比较困难。截至2018年6月底，全市接近20万户居民办理了维修资金归集业务，累计归集维修资金9.66亿元；2017年至今，我市归集维修资金1.86亿元，使用资金1288万元，但部分小区居民反映，申请使用住宅维修资金较为困难，手续繁琐、周期过长。

五是部门责任、属地管理和专业经营单位管理服务不到位。新的《河南省物业管理条例》（以下简称《条例》）于2018年1月1日起施行，《条例》明确了住建、规划、城管、工商、价格、公安、质监、财政、审计、环保、人防等11个部门的物业管理职责，同时要求街道办事处负起监督管理职能。但据调查，部分职能部门对《条例》不学习、不宣传、不了解、不熟悉，对自身的职能职责认识不足，对物业管理的理解存有偏差，职能部门“执法监管进小区”问题亟待解决。市房管局各分局撤销后，市编办发文把各区物业监管职能移交给了区建设局，物业监管职能进一步向基层下沉。但据反映，大多数基层单位和街道办事处对自身所承担职能认识不清、有心无力。街道反映，无资金、无人员、无经验、无人指导，相关工作还没有开展。物业承接查验不规范，我市大部分建设单位在将小区移交物业公司管理时，对建设资料及供水、供电、供气等公用设施验收资料查验不严格或未移交，物业使用、维护管理的相关技术资料不齐全。《条例》规定，供水供气供电等专营单位，应当接收小区专营设施并承担运营维护职责。但据反映，个别单位尤其是电力部门，以小区用电设备验收不合格为由，拒绝接收和维护小区用电设施，造成一些小区长时间停电而无人维修，居民苦不堪言。

六是政府相关政策和承诺未认真落实。漯政〔2014〕74号文对物业公司实行“创先争优”评比表彰政策，每年对优秀物业公司予以30万至20万不等的奖励，但除2014年奖励过一次后，近年一直没有进行现金奖励。同时，去年“创文”验收期间，政府要求物业公司按比例增加清扫保洁人员，并承诺对增加人员每人每天进行100元补助，但部分物业公司至今尚未领到该项补助。还有街道反映，自今年1月至现在，简易物业服务政府补助资金，市级承担的第二季度尚未发放，区级承担的补助一直未予发放，造成环卫人员工资拖欠。

三、相关建议

（一）精准调控房地产市场，确保平稳健康发展。市政府要认真贯彻落实习近平总书记在中央政治局会议上关于促进房地产市场平稳健康发展的重要讲话精神，把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，坚决遏制房价上涨。一是强化规划引领，促进供求平衡。进一步调整完善住房发展规划，明确阶段目标、重点任务和政策措施，合理调控引导市场预期，确保房地产供应市场相对平衡。大力培育和发展住房租赁市场，改善住房供求关系，满足新增城镇职工、低收入职工、进城务工人员的需求。切实推进市政设施以及小区绿化、停车位、学校等配套服务设施与住宅同步规划建设。二是提升调控能力，保持房价稳定。综合实施差别化住房信贷、公积金、税收、补助等政策，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持合理住房消费，遏制投机炒房和房价上涨。强化土地供应调控，防止地价过快上涨引起住房价格激增，防止土地大量供应、住房大量开发而形成新的过剩，积聚新的市场风险。三是强化市场监管，净化市场环境。有关部门要切实履行房地产市场监管主体责任，严肃查处、公开曝光房地产开发企业和中介机构违法违规行为，对违法建设销售、捂盘惜售、哄抬房价、承诺投资回报、发布传播虚假广告和不实信息等侵害群众利益的，依法予以严惩，营造良好市场环境。

（二）坚持以人民为中心思想，全面提升物业管理服务水平。市政府及相关部门要认真落实《条例》，下功夫把物业管理工作抓实、抓好、抓到位。一是认真学习、宣传、落实《条例》。要把《条例》的学习和宣传工作作为普法教育的重要内容，采取有效措施，加大宣传力度，进一步提高各级行政监督管理部门的法治意识，增强依法行政、依法规范物业管理活动的能力和水平，提高业主、物业服务企业等当事人的法治观念。二是继续加大老旧小区整治和物业全覆盖力度。市、区两级政府和住建、财政等部门，要以供给侧结构性改革和百城提质为抓手，对老旧小区改造给予大力支持，不断改善基础设施条件，健全基本服务功能，为后期实施专业物业管理创造条件；适时提高简易物业补贴标准，提升简易物业服务质量。三是切实提高房屋专项维修资金使用效率。理顺和完善房屋专项维修资金缴存、监管、使用体系，研究制定安全应急维修等专项维修资金使用的办法和程序，着力减少资金审核使用程序和周期，切实解决专项维修资金滚存多、程序繁、使用难等问题。四是建立合理的物业管理收费规范和流程。发改、住建部门应制定指导物业收费的成本测算、价格评定、合理协商、纠纷调处等工作机制，职能部门和街道社区要参与指导物业双方签订服务合同，监督物业企业按照合同约定收取物业费用并提供质价相符的服务。

（三）强化部门协同联动，建立齐抓共管新机制。市政府要把握工作重点，创新工作机制，形成整体合力，把房地产市场调控和物业管理工作各项要求落到实处。一是建立房地产市场精准调控新机制。实行房地产市场调控联席办公会议制度，定期会商研判市场走向，精准预测发展趋势，制定切实可行的调控办法和措施。住建、规划、土地等有关部门要实施信息共享，建立健全房地产市场大数据统计、监测预警、评估分析平台，及时向市政府提供真实准确的市场信息和调控建议。二是强化房地产历史遗留问题解决新机制。本着尊重历史、实事求是、积极稳妥、分类处理的原则，妥善处理好房地产企业历史遗留问题。强化政府服务能力和服务水平建设，着力解决人民群众不动产登记“办证难”等问题。三是建立物业监管新机制。市、区、乡镇人民政府、街道办事处、社会居委会以及物业管理责任部门，要依法履行物业监管责任，建立物业管理联席会议制度和考核考评体系，形成工作合力，解决好基层物业管理工作力量薄弱、工作措施不到位、部门“执法不进小区”等问题。依法强化供水、供电、供气、供热等专业经营单位和物业公司对相关运营设施查验承接、维护运营的工作职责，切实维护居民合法权益。四是建立物业企业考核奖励和失信惩戒新机制。加大政府扶持奖励力度，积极开展物业企业“创先争优”“品牌建设”等活动，及时兑现政府奖励和补贴承诺。扶大助小、奖优罚劣，着力培育做大做强若干家信誉好、品质高、品牌响、有竞争力的物业企业，带动我市物业管理提档次、上水平，满足人民群众对美好居住环境的向往。